RỦI RO TỪ VIỆC MUA NHÀ MÀ "KHÔNG Ở"

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn đối với không ít gia đình. Tuy nhiên, việc thực hiện một giao dịch đối với loại tài sản này trên thực tiễn gặp không ít rủi ro pháp lý do việc hiểu và vận dụng pháp luật còn khác biệt tương đối lớn trên thực tiễn.

Các vụ việc gần đây được đề cập tuy không mới nhưng vẫn còn giữ nguyên giá trị khi các tranh chấp tương tự xảy ra liên tiếp và việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn, như việc đơn cử tại Tp.HCM, hàng loạt các cơ quan báo chí đề cập đến vụ việc sau đây: một cá nhân sau khi thực hiện việc mua nhà ở cho dù đã thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ("Sổ hồng") nhưng vẫn không thể sử dụng nhà của mình do bị người khác chiếm dụng.

NGUỒN CƠN VẤN ĐỀ

Do chủ sở hữu trước của căn nhà trên có vay tiền của một bên thứ ba nhưng chưa trả nợ cho bên cho vay, bên có khoản nợ chưa được thanh toán cho rằng người mua lại căn nhà ("bên mua") từ “con nợ” có nghĩa vụ thanh toán khoản nợ cho mình và những người này ngang nhiên bẻ khoá vào sinh sống trong căn nhà đã được bên mua một cách hợp pháp.

Sau khi có đơn tố giác tội phạm do bên mua gửi đến cơ quan điều tra, cơ quan này đã tiến hành khởi tố vụ án nhưng quyết định này không nhận được sự đồng thuận của Viện Kiểm Sát vì cơ quan này cho rằng tuy nhà ở là tài sản được mua hợp pháp nhưng do người tố cáo chưa ở trong nhà ngày nào nên chưa hình thành chỗ ở hợp pháp vì thế người thực hiện hành vi chiếm dụng nhà không cấu thành tội “Xâm phạm chỗ ở người khác”, đồng thời hướng dẫn người tố giác khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu toà án giải quyết.

HIỂU LUẬT NHIỀU CÁCH KHÁC NHAU DẪN ĐẾN RỦI RO PHÁP LÝ

Bộ luật hình sự 2015 có quy định về tội “Xâm phạm chỗ ở của người khác” tại điều 158. Theo đó, các hành vi như khám xét, lục soát, dùng vũ lực để xâm phạm chỗ ở của người khác đều cấu thành tội phạm và sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng lại nảy sinh nhiều tranh cãi khi có nhiều quan điểm hiểu khác nhau về nghĩa của từ “chỗ ở”. Nổi bật: có quan điểm cho rằng chỉ cần nhà ở hoặc những nơi tương tự nếu là tài sản hợp pháp thì đều là chỗ ở và bất khi ai xâm phạm đều cấu thành tội “Xâm phạm chỗ ở người khác”. Cũng có quan điểm cho rằng: muốn thành “chỗ ở” thì ngoài điều kiện nơi ở là tài sản nhận được một cách hợp pháp thì chủ sở hữu hoặc người được chủ sở hữu cho phép phải đang sinh sống, sử dụng nơi ở thì mới thành một “chỗ ở” hợp pháp.

Từ việc hiểu khác nhau cho nên thực tiễn đã xảy ra những vụ tranh chấp mà bên ngay tình không được bảo vệ một cách tốt nhất. Do đó, một số trường hợp người bị hại đã phải sử dụng các biện pháp không chính thống để bảo vệ lợi ích của mình nên đã gây mất an ninh trật tự và để lại rất nhiều rủi ro pháp lý.

CẦN SỰ TƯỜNG MINH CỦA QUY ĐỊNH

Đối với tội phạm “xâm phạm chỗ ở của người khác”, khách thể của tội này là quan hệ xã hội về quyền có nơi ở hợp pháp. Như vậy, quan hệ này không phải quan hệ sở hữu mà là quan hệ về quyền tự do có chỗ ở hợp pháp. Chỗ ở được cấu thành từ điều kiện về nơi ở hợp pháp và được người có quyền sử dụng vào mục đích ở, sinh hoạt học tập v.v.. 

Minh chứng cho lập luận này: Bộ luật hình sự đã quy định loại tội phạm “Xâm phạm chỗ ở người khác” vào chương “CÁC TỘI XÂM PHẠM QUYỀN TỰ DO CỦA CON NGƯỜI, QUYỀN TỰ DO, DÂN CHỦ CỦA CÔNG DÂN” chứ không đưa tội này vào chương các tội xâm phạm quyền sở hữu. Chính vì vậy, việc người sở hữu nhà ở nhưng chưa sử dụng nhà vào mục đích ở hoặc cho người khác ở thì chưa hình thành một “chỗ ở” theo tinh thần của Luật. 

Điều này được quy định tại  Khoản 1, Điều 12, Luật cư trú 2013:  xác định nơi cư trú cấu thành từ hai điều kiện bao gồm là chỗ ở hợp pháp mà người đó sinh sống thường xuyên. Như vậy, việc sinh sống thường xuyên ở nơi thường trú hay sinh sống ở nơi tạm trú là điều kiện để cấu thành quan hệ “chỗ ở” .

Tuy nhiên hiện nay vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể đối với vấn đề này. Do đó, có rất nhiều cách hiểu khác nhau về chỗ ở vì thế việc áp dụng còn nhiều linh động. Thiết nghĩ cần có hướng dẫn cụ thể để giải quyết vấn đề này một cách triệt để.

PHÒNG NGỪA RỦI RO TRONG GIAO DỊCH DÂN SỰ

Từ sự phức tạp của thực tiễn áp dụng pháp luật, trong giao dịch dân sự các bên cần lưu ý thực hiện các biện pháp để phòng ngừa rủi ro. Bởi lẽ ngoài biện pháp áp dụng luật hình sự, bên bị thiệt hại còn có thể sử dụng công cụ giải quyết tranh chấp khác là khởi kiện dân sự yêu cầu toà án bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên, thời gian để tòa án giải quyết và thi hành bản án trung bình mất 3 năm. Do đó, biện pháp này còn nhiều điểm cần cân nhắc khi thực hiện.

Trong trường hợp, sau khi thực hiện giao dịch mua nhà để ở hay để kinh doanh dịch vụ, chủ sở hữu nên thực hiện việc đăng ký tạm trú với cơ quan có thẩm quyền. Bởi lẽ Luật cư trú quy định nơi thường trú là chỗ ở hợp pháp mà công dân sinh sống. Vì thế nên cơ quan có thẩm quyền khi tiến hành đăng ký tạm trú hay thường trú đã thừa nhận chủ nhà đã sinh sống tại căn nhà đó và tốt nhất chủ nhà nên dọn đến ở một thời gian nhất định để tránh rủi ro.

Do việc áp dụng luật còn nhiều bất cập nên nếu như các biện pháp hình sự không hiệu quả do các nơi hiểu khác nhau thì có thể áp dụng biện pháp hành chính. Cụ thể: khi người bị hại yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hành vi “sử dụng trái phép tài sản của người khác”; sau đó yêu cầu các cơ quan này áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả để buộc người vi phạm chấm dứt hành vi xâm phạm; nếu tiếp tục còn vi phạm xảy ra thì sẽ đủ yếu tố cấu thành tội “sử dụng trái phép tài sản của người khác” theo quy định của BLHS và sẽ bị khởi tố về tội danh này.

Các biện pháp sử dụng pháp luật về hình sự và hành chính có ưu điểm là giải quyết nhanh gọn và dứt điểm các tranh chấp loại này nên bên bị xâm hại ưu tiên áp dụng so với biện pháp sử dụng toà án. 

Đỗ Như Hưng

NGUỒN THÔNG TIN VÀ HÌNH ẢNH

https://tuoitre.vn/bong-dung-bi-chiem-nha-ai-bao-ve-quyen-tai-san-cua-cong-dan-2020061622133607.htm

https://thanhnien.vn/thoi-su/dan-to-bi-chiem-nha-co-quan-to-tung-hanh-xu-trai-nguoc-nhau-ngai-trach-nhiem-de-bo-lot-toi-pham-1238765.html

(i) Nhận trực tiếp

(ii) Nhận thông qua bưu điện

(iii) Thông qua phương tiện thông tin đại chúng.

• Cơ quan công an các cấp

• Viện kiểm sát nhân nhân các cấp

• Toà án

• Cơ quan được giao trách nhiệm tiến hành một số hoạt động điều tra.

• Cơ quan báo chí

• Các cơ quan tổ chức khác.

3.1.2 Cơ quan có thẩm quyền xử lý tin báo.

• Thu thập thông tin, tài liệu, đồ vật từ cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để kiểm tra, xác  minh nguồn tin;

• Khám nghiệm hiện trường;
• Khám nghiệm tử thi;

• Trưng cầu giám định, yêu cầu định giá tài sản.

3.1.4 Các trường hợp buộc phải giám định.

• Tình trạng tâm thần của người bị buộc tội khi có sự nghi ngờ về năng lực trách nhiệm hình sự của họ; tình trạng tâm thần của người làm chứng hoặc bị hại khi có sự nghi ngờ về khả năng nhận thức, khả năng khai báo đúng đắn về những tình tiết của vụ án;

• Tuổi của bị can, bị cáo, bị hại nếu việc đó có ý nghĩa đối với việc giải quyết vụ án và không có tài liệu để xác định chính xác tuổi của họ hoặc có nghi ngờ về tính xác thực của những tài liệu đó;

• Nguyên nhân chết người;

• Tính chất thương tích, mức độ tổn hại sức khoẻ hoặc khả năng lao động;

• Chất ma tuý, vũ khí quân dụng, vật liệu nổ, chất cháy, chất độc, chất phóng xạ, tiền giả, vàng, bạc, kim khí quý, đá quý, đồ cổ;

• Mức độ ô nhiễm môi trường.

• Vợ/chồng bị hại

• Cha/mẹ bị hại

• Tiếp tục tính theo các hàng thừa kế.